张欣：要想房价下降 最根本的是土地要大量供应

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soho中国有限公司总裁张欣

     2006年12月11日、12日,《财经》年会2007：预测与战略在北京举办。新浪网提供独家门户网络支持。以下为soho中国有限公司总裁张欣在房地产在宏观调控后分会上发言：
　　张欣(soho中国有限公司总裁)：      
      谢谢大家。《财经》年会今天打出了一个题目叫“宏观调控后的房地产市场”，据说这个题目吓跑了所有的中国房地产商。叫我来讲的时候，是说没有中国的房地产商愿意来讲这个题目，你能不能代表中国的房地产商来讲这个题目？我想，《财经》还是秉承了它一贯的敢言的风格。
　　宏观调控以后，我们看到了这样几点：第一，开发商整体来讲非常焦虑，开发项目中70%需要做90平方米以下住宅，开发商还不能入睡。政策出台第一天，我就接到了很多房地产商的电话。外资商人也有很多直接的感受。我们可以看到，房地产市场上本来外资的比例只占百分之十几，现在只有零了。外资投入中国，也是因为这个新的政策要求，没有在中国成立公司三年以上的不得介入开发，也就使大批准备进入中国、正在酝酿进入中国的外资基金也受到了很大阻碍。
　　虽然是这样，但是价格仍然在上涨。我们看到的是，各个城市的房子价格都在上涨，这是跟宏观调控的主旨、意图背道而驰的。
　　今天我就讲讲为什么价格还上涨。
　　价格上涨的原因当然是非常多的，最简单的一个原因是供求关系。在城市中心好的位置上，人们想购房的需求远远比供应的量要大，这就造成了价格不断上涨。其实，我们在房地产后面看到的是土地供应，如果土地供应没有大量出台，控制房价还不会是非常有效的。
　　北京市城市中心的土地供应呼吁了很多年，要透明化、“招拍挂”，但是，最近我们看到几单我们公司参与的土地“招拍挂”情况还不是非常理想。这里有很多媒体朋友，都非常清楚最近推出的广渠路36号地块，46万平方米，这是很多房地产商都非常拭目以待的项目，在城市中心的地方推出这么大块的土地，基本是土地政策改变以后的第一次，也迎来了很多开发商的参与。
　　可是，我们看到的情况是，中标的既不是第一名的价格，也不是第二名、第三名的价格，而是第五名的价格，最高价是30.5亿元，中标价是26亿，中间的差距是4.5亿，为什么会出现这个情况？就是因为我们在招标的时候规定，价格不是惟一的标准，那么是什么标准呢？有很多标准。这样，在众多的标准下有很多东西无法量化，也成为了一个考虑的标准。
　　从我个人来看，这不是市场化公平、公开的态度，很多无法量化、无法执行的情况下，很多都无法解释什么是好公司。我知道这个中标的单位有一个很特殊的原因，在这次招标中政府要求开发商承诺以后你的售价是多少，这当然是一个很好的愿望，政府希望控制房价的增长。但这样一个环节，从开发商的眼里看也是不可控制、不可执行的环节，虽然很多开发商都有承诺，谁去执行？有没有公开、公平的规则？如果没有，这种情况下报出来的价格是不是不可执行的价格？但无论如何，最后承诺的售价确实成为了一个考虑的原因。
　　我花了很多时间讲这个案例，实际上我想说的最关键的是，要想价格降下来，最根本的是土地供应要大量产出，如果土地供应没有，我们只是靠行政命令控制价格，还是不会走到一个公平、透明的市场化道路上来。谢谢大家。





        



  






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